皆さんこんにちは。東京都練馬区を中心とした近郊エリアで、建築工事から土地建物売買等を含め数多くのリフォーム工事を手掛けているietomaです。
理想のお家を実現するために、リノベーションを前提として中古マンションの購入を検討するお客様が増えています。中古マンションのリノベーションを後悔しないよう、施工前にチェックポイントを押さえておくことが必要です。
この記事では、中古マンションのリノベーションにおけるチェックポイントを解説します。これからリノベーションを検討されている方は、ぜひご一読ください。
■中古マンションの魅力
中古マンションの魅力は、新築と比較して安価で購入できる点です。築年数が経過するほど価格も下がり、築20年から25年ほどで底値に達します。この時点で、新築価格のおよそ半額まで下落します。
ただ、築25年を過ぎたあたりから価格の変化はほぼなくなり、底値のまま安定して推移するのです。このため、中古マンションの購入後リノベーションを検討するのであれば、築25年以上経過した物件が1つの目安として考えて良いでしょう。
築年数が経過しているマンションは、スーパー・公園・駅などが近かったり、緑に恵まれた環境だったりと、条件が揃った物件が多く見られます。特に都心部では、新築マンションを建設できる土地が限られるため、幅広く物件を探す際に選択肢が広がるのは中古マンションです。中古マンションのリノベーションを希望する方が増えているのは、物件数が多い点も理由のひとつなのです。
■リノベーションで後悔する前にチェックするべきポイント
中古マンションのリノベーションは、頻繁に行えるものではありません。よく分からないまま物件を購入・リノベーションをしてしまうと、耐震面・間取り・管理費などの金銭的負担といったさまざまな点で後悔する可能性もあります。
リノベーションで後悔しないためにも、中古マンションの購入前には以下の4点についてしっかりとチェックしておくようにしましょう。
・築年数より、耐震基準や立地に目を向ける
マンションは、建築時に適用されている耐震基準を基にして建てられています。現在適用されているのは新耐震基準であり、昭和56年以降に建てられた全ての物件に適用している基準です。これよりも前に建てられたマンションは、旧耐震基準が適用されています。
ただし、旧耐震基準のマンションであっても、耐震診断を受けた上で基準が満たされていれば、耐震基準適合証明書が発行されています。築年数が50年・60年と経過していても、この証明書が発行されていれば耐震面については心配しなくとも大丈夫でしょう。
反対に、新耐震基準が適合されたマンションであっても、地盤が軟弱なエリアに建設されていたり、管理状態が適切でなかったりすると、マンションの耐震性に大きな影響を及ぼします。マンションを選ぶ際には、耐震基準や立地に着目しましょう。
・間取り変更が出来ない構造
マンションの中には、自由な間取り変更ができない構造となっているものもあるため、注意が必要です。
マンションの構造は、ラーメン構造と壁式構造の2つに大別できます。ラーメン構造は、柱と梁で建物を支えている構造であり、壁式構造は文字通り壁で建物を支えている構造で、大半の建物がラーメン構造で建てられています。一方で、壁式構造は小規模の建物で稀にみられる構造になります。
例えば、壁を取り払って間取りを変えたい場合、壁式構造のマンションでは壁が撤去できないため、希望通りのリノベーションができなくなってしまいます。間取りを自由に作りたいのであれば、ラーメン構造のマンションを選ぶことが必要です。
他にも、水回りの位置を変更したい場合に、パイプスペースの設置位置次第で変更可能範囲が限られることも覚えておきたいものです。理想のリノベーションプランが実現可能かという観点から、マンションの構造をふまえたうえでの物件探しも重要なのです。
・管理費や修繕積立金の負担
マンションへの入居後は、毎月管理費や修繕積立金などの支払いが必要です。マンションの購入資金やリノベーションにかかったローンの返済に加え、毎月支払うランニングコストのひとつとして計算に含めなくてはなりません。
築年数が経過した中古マンションでは、購入後数年すると修繕積立金が高くなるケースもあります。さらに、15年・20年など一定期間ごとに実施する大規模修繕において、修繕積立金で賄い切れなくなると、不足する金額を区分所有者全員が一時金として支払わなくてはならないのです。
もちろん、専有部分の修繕は所有者本人が行うため、入居前だけでなく入居後の資金計画作りが重要です。中古マンションを購入する前に、これまでの管理状況や修繕状況などの確認をしておきましょう。
・配管類がかなり劣化
中古マンションでは、給水管や排水管などの劣化も進んでいます。目につく場所ではなく壁の中に管が通っているため、劣化は発見しづらいものです。
専有部分の配管は、リノベーションにより工事が可能です。中古マンションをリノベーションする際には、必ず配管の状態を確認し、入れ替えなどが必要か検討する必要があります。見た目での確認のほか、過去の修繕計画や修繕履歴などもチェックし、見た目でわからない劣化の可能性があるかについても確認しましょう。
リノベーションの中でも、水回りの設備に関しては特に注意が必要です。専有部分で発生した水漏れが原因で、階下の部屋まで水漏れがおよんでしまうと、修繕費用を負担する必要があります。水回り設備の状況や水漏れリスクなどについて、しっかりと把握しておかなくてはなりません。
中古マンションのリノベーションを安心して行うには、リノベーション前に住宅診断（インスペクション）を業者へ依頼すると安心です。住宅診断により、中古マンションの劣化状況や欠陥をプロの目で診断してもらうことができ、より良いリノベーションの検討材料として活用できます。(※住宅診断（インスペクション）には一定の費用が掛かります。)
住宅診断を依頼する業者をお探しの方は、ietomaまでお気軽にご連絡ください。ietomaでは、リフォームのプロとしてお客様に最適なリノベーションをご提案いたします。住宅診断により、中古マンションの現状をしっかりと把握し、お客様のご要望を最大限取り入れられるようお手伝いいたします。まずは弊社までご一報ください。
