皆さんこんにちは。東京都練馬区を中心とした近郊エリアで、建築工事から土地建物売買等を含め数多くのリフォーム工事を手掛けているietomaです。
家の築年数が経過すると、リフォームを検討するお客様が増えてきます。特に、築40年を過ぎると、リフォームや建て替えを検討すべき時期だと言われています。
この記事では、築40年経過した家をリフォームすると何年住めるのか、またリフォームか建て替えかを選ぶポイントは何なのかなど、建て替えとリフォームについて解説します。
■「築40年」リフォームして何年住める？
結論からお伝えすると、築40年の家であっても、適切にメンテナンスやリフォームを行うことで、その後30年から40年住むことが可能です。木造住宅の構造部にあたる基礎・柱・土台などは、特別なトラブルが発生しなければ、80年から100年ほど持つとされています。実際に、築100年以上の寺院や古民家も多く、木造住宅は耐久性が高いとわかります。
構造部や家全体の状態によって、リフォームか建て替えかどちらが適しているかが変わってきます。築40年を過ぎても、安心して住み続けるには、老朽化している箇所をしっかりと確認したうえで対策を検討しなくてはいけません。リフォームが可能な状態であれば、建て替えよりも費用を抑えられます。
・構造部以外の部分はメンテナンス・交換時期が異なる
木造住宅の構造部分は、80年から100年ほど持つとご紹介しましたが、構造部分以外はそれよりもメンテナンスや交換の時期が異なりますので、注意が必要です。
例えば、屋根材のうちコロニアル屋根とセメント瓦は15年から20年で塗装、和瓦は50年から80年が、メンテナンスの時期となっています。外壁は、塗装が10年前後・サイディングとモルタル壁は15年前後・外壁素材自体は共に30年前後が寿命です。給排水管は30年から40年、水回り設備は20年から30年前後が、それぞれメンテナンス時期の目安です。
築40年の時点で、構造部分以外のメンテナンスを行っていないのであれば、必ず行うようにしましょう。
■築30〜40年以上の物件では耐震補強リフォームをオススメします。
建築物に対して、現在の新耐震基準が施行されたのは、昭和56年（1981年）6月1日です。建築物は、建築から竣工まで時間がかかるため、この日を明確な境として旧耐震基準もしくは新耐震基準なのかを区別するのは困難です。なお、旧耐震基準は、震度5の地震に耐えられる強度が基準でしたが、新耐震基準は震度6に変更されています。
住宅の建築確認の通知書が残っていれば、発行日によって新旧どちらの耐震基準なのかが区別できます。発行日が、昭和56年6月1日以降ならば新耐震基準・5月31日までであれば旧耐震基準が適用された建物です。通知書がない場合は、1984年以降の建築であれば、新耐震基準と考えて問題ないでしょう。反対に、1980年以前の竣工では、旧耐震基準が適用されています。
築40年以上の物件は、旧耐震基準で建築されている可能性が高いため、新耐震基準を満たすための工事が必要です。
・耐震補強工事にかかる費用の目安はどのくらい？
木造住宅において、耐震補強工事をするには、耐震補強単体で、およそ120万円から150万円が目安です。通常は耐震補強工事に加え、別途、内装復旧の費用が発生してきます。
また、費用相場は、築年数に加え、工事箇所の数・劣化具合・床面積などによって異なる為、詳しくは専門業者へ住宅診断を依頼しましょう。
大規模な耐震補強工事でなく、筋交いや接続用金具などを取り付けるだけの簡易工事は、およそ25万円で施工可能です。
筋交いのデザインなどを、おしゃれに仕上げてくれるリフォーム会社もあるため、相談してみると良いでしょう。
■建て替えよりもリフォームの方がおすすめな理由
築40年以上の住宅を新しくする際に、建て替えとリフォームのどちらを選んだら良いのか迷う方も多いでしょう。住宅の状態にもよりますが、選択可能であればリフォームをお勧めします。理由として、以下の2つが挙げられます。
・固定資産税が新築や建て替えよりお得になる
所有する土地や建物に対してかかる固定資産税は、土地および建物の評価額で額が決まります。築年数が経過するほど安くなりますが、建て替えは新築扱いとなり、固定資産税が上がってしまう場合が多いのです。一方リフォームでは、増築を除いて固定資産税が変わらないケースがほとんどです。
リフォーム後の固定資産税がどの程度の額になるのか、施工会社と十分相談した上でリフォーム内容を検討しましょう。
・リフォーム系の補助金制度が使える
築40年の住宅をリフォームすると、各種補助金制度が使える可能性があります。その中から3つ紹介しますので、条件に該当するのであればぜひ利用を検討してみてください。
・長期優良住宅化リフォーム推進事業
高性能住宅の建築や、子育てに向けた生活環境整備などを目的とした、国のリフォーム補助金事業です。新耐震基準への適合・劣化対策・省エネ対策の基準を必須とするほか、維持管理や更新がしやすいことなどが任意項目となっています。リフォーム後の住宅性能により、最大150万円から250万円の補助金が受けられます。
・高齢者住宅改修費用助成制度
要支援または要介護の方が自宅で住むための介護リフォームに対して、最大18万円の補助金が介護保険から受けられます。対象リフォームは、手すりの取り付けや段差の解消、扉や便器の取替などです。
・リフォーム減税
リフォームにかかる費用を住宅ローンで支払った場合は、住宅ローン減税の利用が可能です。毎年のローン残高のうち、0.7%が所得税から控除される制度です。
自己資金でリフォームした場合も、バリアフリーリフォームは200万円まで・耐震リフォームは250万円までの費用のうち、10%の税金控除が受けられます。
■築40年の住宅リフォームでは建て替えとの比較・検討を
築40年の住宅は、リフォーム・建て替えともに数千万円単位のまとまったお金がかかります。どちらを選択したらよいのか適切に判断するには、リフォーム業者に住宅診断（インスペクション）を依頼すると安心です。
リフォームを選択するのであれば、耐震性を始め、断熱性・省エネ・水回りなどを重視して行うようにしましょう。ここで紹介したように、補助金の対象となるリフォームもあるため、条件に該当するのであれば利用したい旨を早い段階で業者に伝えておくことが大切です。
築40年の住宅を、これからも大切に住み続けるために、リフォームについてどの業者に相談しようか迷っておられる方は、ietomaまでお気軽にご相談ください。ietomaでは、一級建築士・住環境コーディネーターが在籍しており、お客様のお住まいに最適なリフォームプランをご提案いたします。リフォーム工事に伴う補助金申請も、書類作成から申請までお手伝いいたしますので、分からないことがあれば何でもご相談ください。
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住宅のリフォームは、頻繁に行うものではないため、判断に迷うこともあるでしょう。リフォームのプロであるietomaにご相談いただければ、お客様のお悩みを解決できるよう、的確にアドバイスさせていただきます。リフォームに関するご相談は、お気軽にietomaまでご相談ください。
